规范物业管理 建设和谐社区

民革塘沽区委
2007年1月

　　物业管理是社会主义市场经济条件下住房制度改革的重要组成部分。十余年来，物业管理在推进住房商品化、美化居住环境、改善城市管理等方面发挥了重要作用。

　　近年来，房地产业的迅猛发展为我国保持经济持续快速增长做出了很大的贡献。但是随着住宅制度改革的深入，随着物业管理服务范围的扩大，现行物业管理模式的弊端也逐步暴露出来。物业纠纷日益突出，影响了居民的正常生活，妨碍了和谐社会建设。

　　 目前，我区实行物业管理项目110个，总面积571.24万平方米。包括：商品房、办公楼、工业、商业、学校等，不包括旧楼区。物业公司有72家，到2006年6月底，从业人数近3000人。2005年营业额6813.44万元。由于物业管理涉及到各方面细节较多，与人民生活关系密切，而住宅小区的物业管理水平有限，很多方面还不尽人意。如不及时规范，对人民的生活质量影响极大，甚至引发一切新的社会问题。

　　 当前物业管理存在主要的问题有：

　　 一、物业管理水平低。一些条件较差的小区，特别是一些原国有房改房小区内物业管理水平相对很低，大部分还限于垃圾费＋门卫的程度，有的所谓“物业管理”只有收垃圾费一项。致使小区内绿化、安全保卫等无人管理，居民人身和财产安全存在隐患。

　　二、业主承受能力有限。不少小区的居民在受以前国有单位常年管理的情况下，依赖思想较重，往往对物业管理费的承受能力较弱，使得寻找价格和服务均满意的物管难。即使勉强接受物管，收取物业管理费也难，物业管理部门难以生存。由于业主委员会是自治的，同时又是义务的，也不能帮助做一些实质性的说服工作。

　　三、物业管理公司操作不规范。一些物业管理公司是开发商委托的下属物管公司，对小区的管理很不规范。如收费缺乏透明度，不向业主委员会公开帐目，占用公共用地出租，侵占公共绿地，安全措施不力，乱收停车费等问题。

　　四、立法滞后。虽然也有《物业管理条例》加以规范，但市场的迅速发展使新的问题不断涌现，使其不能及时规范全部问题。

　　为更好地规范我区物业管理，促使其健康发展，我们建议如下：

　　一、建立社区牵头、业主参与、共同监督的业主大会机制，加强业主自治

　　小区业主大会的召开，应由当地社区负责筹备工作。变以前的物业管理企业接受行政部门管理为接受街办社区的监督，使物业管理企业更贴近群众。要求筹备组成员和业主委员会候选人必须通过公开招募产生，保证业主大会召开的公正性和代表性。使业主能够通过业主大会行使自己的权利与义务，让业主主动参与到物业管理活动中来。为促进业主委员会工作的正常开展，应明确业主委员会的活动经费经业主大会同意后，可在维修资金增值部分支取。从而提高业主委员会委员工作的积极性，进一步调动业主参与自治管理的主观能动性，监督、促进物业管理企业不断地提高服务质量。

　　二、加强宣传，提高居民物业管理消费意识

　　 由于受老的行政性、福利性住房管理体制模式的影响，有些居民还很难适应市场经济条件下的物业管理，出现了业主自身权责意识、消费意识不强，物业管理企业对自己的社会角色把握不准，对物业管理服务内容模糊不清等问题。应就存在的这些问题借助电视、报纸、广播等宣传媒体进行广泛宣传。利用正确的舆论导向，使更多的市民了解、参与、支持物业管理，树立群众“花钱买服务”的物业管理消费观念，为物业管理的广泛推广和良性循环奠定群众基础。

　　三、出台政策、规范物业管理市场

　　物业管理法律、规章和政策性文件是行业发展的指南，不但要针对目前行业发展中存在的问题提出解决措施，也要对行业发展提出一些前瞻性的目标。例如必须明确新建商品房要经过公开招投标选聘有资质的物业管理企业进行前期物业管理服务。
要加强对物业管理企业收费行为的管理，制定物业管理服务活动中的收费项目和标准，规范物业管理企业与业主之间的收费与缴费行为。应加大对物业管理乱收费问题的查处，物价部门要对部分项目统一收费标准，由物业管理企业统一收取，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费用和项目。物业管理企业不得收取与自身管理服务无关的前期开发费用，政府监察部门应建立健全物业管理行业收费的制约机制，对不规范的收费行为进行监督和处罚。要尽快完善业主委员会制度，由业主委员会对物业管理企业的收费工作进行监督。

　　四、完善招投标制度，带动服务水平整体提高

　　要鼓励开发建设单位采取“定服务、比价格”的形式进行招标，由开发建设单位根据项目的市场定位，选择符合自己需求的物业管理服务项目和标准，再由投标单位根据这一标准进行服务费用报价。这一措施既能简化评标工作，又能推动物业管理向服务标准化和价格市场化发展。在评标过程中，要邀请纪检部门参与监督，保证招投标的公正性，建立完善的物业管理良性市场竞争机制。

　　近几年，我区居民的居住条件大幅改善，居民对高品质物业管理服务的需求也在迅速膨胀，但我区物业管理水平还不高。在提高企业管理水平的同时，还要适时举办物业管理从业人员上岗证培训班，建立一支、优秀的物业管理人员队伍。为提高行业的服务水平，一方面可通过招标引进一批外地优秀企业进入市场，以整合、优化市场环境；另一方面要采取以点带面的形式，扶持一些基础较好，管理水平较高的本地企业做大做强。

　　努力构建和谐社会是中共中央十六届六中全会提出的中心任务。构建和谐社会，需要多方努力，规范住宅小区物业管理，建设和谐社区，正是实现这一目标的重要一环。